Það er ekki heildarinneign þín í sjóðnum sem fæst útgreidd skattfrjálst vegna íbúðakaupa heldur iðgjöld sem þú hefur greitt í viðbótarlífeyrissparnað og 2% mótframlag launagreiðanda. Ávöxtun fæst ekki útgreidd skattfrjálst vegna íbúðakaupa.

Í sumum tilfellum er skattfrjáls útgreiðsla jafnvel enn lægri en innborguð iðgjöld á tímabilinu. Hér eru dæmi um það sem gæti orsakað lægri fjárhæð:

1. Launagreiðandi hefur ekki staðið skil á öllum iðgjöldum tímabilsins.
2. Þú hefur nýtt hluta viðbótariðgjalda til að greiða fyrir tryggingar.
3. Þú nýttir fyrirframgreiðslu viðbótarsparnaðar 2014 eða 2021-2022.
4. Þú fluttir hluta inneignar úr öðrum sjóði sem safnaðist f. 01.07.2014, áður en skattfrjálsa úrræðið tók gildi.
5. Ávöxtun sparnaðarins hefur verið neikvæð á tímabilinu.
6. Framlag launþega skal að lágmarki vera 2%, framlag launagreiðanda er ekki nóg.
7. Hámark einstaklings er 500.000 kr. á ári og skiptist í 333.000 kr. (4% framlag launþega) og 167.000 kr. (2% framlag launagreiðanda.
8. Til að ná hámarksfjárhæð þurfa laun að vera um 700.000 kr. fyrir skatt, 4% framlag launþega og 2% framlag launagreiðanda.
9. Ef umsókn berst Skattinum t.d. í október er skattfrjáls ráðstöfun þess árs aðeins 500.000 kr. /12mán*3mán).

RSK staðfestir endanlega fjárhæð að teknu tilliti til gildistíma umsóknar og inneigna í öðrum sjóðum, ef við á. Sumir fá minna en þeir bjuggust við vegna ofangreindra takmarkana og húsnæðissparnaður er oft raunhæfari sem afsalsgreiðsla en fyrsta útborgun.

Takmarkanir viðbótarsparnaðar:

• Framlag launþega er skilyrði, framlag launagreiðanda er ekki nóg.
• Lágmarksiðgjald launþega 2% eða minnst jafnhátt og viðbótariðgjald launagreiðanda.
• Hámarksiðgjald launþega 4% og hámarksiðgjald launagreiðanda 2%.

Takmarkanir viðbótarsparnaðar OG tilgreindrar séreignar:

• Eingöngu iðgjöld, ekki ávöxtun.
• Val um takmarkaða nýtingu; þá má sjóðurinn aðeins ráðstafa skráðri fjárhæð eða fulla nýtingu; þá má sjóðurinn ráðstafa öllu framlagi þínu og launagreiðanda sem greitt er í viðbótarsparnað á tímabilinu a.t.t.t. takmarkana laganna.
• Launagreiðandi þarf að standa skil á iðgjöldum svo að greiðsla sé möguleg.   
• Hafir þú flutt viðbótarsparnað milli sjóða, sem safnaðist fyrir 01.07.2014 er ekki hægt að nýta hann sem húsnæðissparnað.

Fleira getur haft áhrif, sjá svar við: Gæti ég þurft að gera einhverjar breytingar á umsókn?

 Ástæða höfnunar sést í tölvupósti RSK og undir samskiptaflipa á skattur.is eða á leidretting.is

Gerum raunhæfar væntingar um fjárhæð og útgreiðslutíma. Sumir fá minna v. takmarkana og húsnæðissparnaður er raunhæfari sem afsalsgreiðsla en fyrsta útborgun.

Smelltu hér til að skoða töflu með þeim sérreglum sem aðgreina almenna úrræðið frá úrræði fyrstu íbúðar.

Já, ef þú uppfyllir eftirfarandi skilyrði:

• Ef þú/maki áttuð ekki íbúð síðastliðin 5 ár fyrir umsókn.
• Ef tekjuskattstofn þinn + heildarfjármagnstekjur eru 12.481.272 eða lægri fyrir árið 2022.
• Ef við á, dregst þegar nýtt fjárhæð/tímabil almenna úrræðisins frá.

Í úrræði fyrstu íbúðar má nýta tilgreinda séreign auk viðbótarsparnaðar - bæði þeir sem hafa aldrei átt íbúð og þeir sem falla undir 5 ára regluna.

• Gildir um iðgjöld í tilgreinda séreign vegna launatímabila frá 1. janúar 2023.
• Það er ekki skilyrði að vera með viðbótarsparnað til að geta nýtt tilgreinda séreign.
• En ef þú ert með viðbótarsparnað þarftu að fullnýta hann skattfrjálst fyrst.
• Tilgreindri séreign er ráðstafað skattfrjálst þegar nýting ársins á viðbótarsparnaði liggur fyrir. 
• Greiðsla vegna 2023 verður í formi eingreiðslu í upphafi ársins 2024.

Það er orðið of seint að nýta úrræði fyrstu íbúðar ef liðnir eru meira en 12 mánuðir frá því að kaupsamningur var gerður. En hvort sem þú ert eigandi þinnar fyrstu íbúðar eða annarra íbúða þá gætirðu mögulega nýtt almenna úrræðið.

• Þú getur ekki sótt um húsnæðissparnað hafir þú verið íbúðaeigandi allt tímabilið frá 01.07.2014 og til dagsins í dag.
• Þú getur hins vegar sótt um húsnæðissparnað sem er í raun uppsöfnuð eingreiðsla til íbúðakaupa, hafir þú ekki verið íbúðaeigandi eða verið íbúðaeigandi hluta af tímabilinu. Skattfrelsið gildir um uppsöfnuð viðbótariðgjöld (hámark 4%+2% en ekki ávöxtun) þeirra launatímabila sem þú varst ekki íbúðaeigandi, frá 01.07.2014 eða síðar og til kaupdags íbúðar.
• Þú getur sótt um reglulegar greiðslur inn á lán. Umsóknin gildir ekki aftur í tímann heldur gildir skattfrelsið eingöngu um framtíðariðgjöld (hámark 4%+2%, ekki ávöxtun) launatímabila frá því að þú sækir um hjá RSK þar til úrræði lýkur þann 31.12.2024.

• Nei, það er ekki orðið of seint að sækja um almenna úrræðið.

• Húsnæðissparnaður vegna íbúðakaupa: uppsöfnuð eingreiðsla iðgjalda vegna íbúðakaupa vegna launatímabila sem þú varst ekki íbúðaeigandi frá 01.07.2014 eða síðar og til kaupdags íbúðar. Sá sem hefur verið íbúðaeigandi óslitið frá 1. júlí 2014 getur ekki sótt um húsnæðissparnað.
  Það er hægt að sækja um þó einhver tími sé liðinn frá íbúðakaupum - svo framarlega sem þú hafir greitt í viðbótarsparnað á þeim tíma sem þú varst ekki íbúðaeigandi.    

• Reglulegar greiðslur inn á lán eftir íbúðakaup: framtíðariðgjöld vegna launatímabila sem þú ert íbúðaeigandi eru greidd reglulega inn á lán frá umsókn þar til tímabili lýkur. Iðgjöld tímabila sem líða frá íbúðakaupum og þar til sótt er um nýtast ekki.
• Umsókn gildir þá bara frá umsóknarmánuði og til 31.12.2025, að öðru óbreyttu.

• Krónutölulega séð nýtist skattfrelsið best ef umsækjandi nær að fullnýta hámarksheimild hvers árs fyrir sig. Sumir ná betri heildarnýtingu krónutölulega séð ef „húsnæðissparnaður" væri ekki nýttur eða nýttur í styttri tíma en „reglulegar greiðslur inn á lán" nýttar til lengri tíma. Því fyrr sem byrjað er að leggja fyrir í viðbótarsparnað því meiri húsnæðissparnað hefur umsækjandi möguleika á að nýta þegar þar að kemur og því fyrr sem sótt er um ráðstöfun inn á lán, því fleiri launatímabil nýtast.
• Einstaklingur með 695.000 kr. og samskattaðir aðilar með samtals 1.042.000 kr. í mánaðarlaun ná að fullnýta skattfrelsið ár hvert með 4%+2% iðgjaldi en heimild til ráðstöfunar inn á lán færist ekki á milli ára.
• Þeir sem eru með lægri mánaðarlaun og lægra framlag í viðbótarsparnað en í dæminu hér á undan eiga því ekki möguleika á nýta heimild ársins að fullu.
• Raunin er hins vegar sú þar sem útborgun/afsalsgreiðsla er oft flöskuháls við íbúðakaup þá sækja margir um „húsnæðissparnað" jafnvel þó hámarksheimild hvers árs nýtist þeim ekki að fullu ( t.d. vegna lágra launa, lágs starfshlutfalls eða af því að framlag launþega er 2% en ekki 4%).
• Allt er þetta hins vegar háð aðstæðum og val hvers umsækjanda fyrir sig og hvaða leið sem farin er, þá er ágætt að átta sig á kostunum í stöðunni og taka meðvitaða ákvörðun, svo að ekkert komi á óvart síðar.
• Einstaklingur í almenna úrræðinu mun á endanum eiga 5.250.000 kr. meira í íbúð sinni m.v. fulla nýtingu og framlengingu en samskattaðir aðilar samtals 7.875.000 kr. Einstaklingur í úrræði fyrstu íbúðar mun á tíu árum eignast 5 milljónum kr. meira í íbúð sinni m.v. fulla nýtingu.

Heildarferlið krefst samvinnu umsækjanda, RSK, vörsluaðila og launagreiðenda. Einnig lánveitanda vegna reglulegra greiðslna inn á lán.

Fyrir útgreiðslu húsnæðissparnaðar/greiðslu inn á lán þarf þetta að eiga sér stað: 

• Staðfesting RSK þarf að hafa borist í kerfi vörsluaðila/lánveitanda en staðfesting berst umsækjendum oft allt að viku fyrr. 
• Launagreiðandi þarf að vera búinn að greiða iðgjöld. 
• Greiðslugluggi lána þarf að vera opinn - ef greiða á inn á lán. 

Frá móttöku RSK á umsókn þar til RSK staðfestir/hafnar umsókn geta liðið allt að 2-5 vikur. Húsnæðissparnaður er því yfirleitt raunhæfari sem afsalsgreiðsla en fyrsta útborgun.

• Undir samskiptaflipa á skattur.is v. úrræðis fyrstu íbúðar/á leidretting.is v. almenna úrræðisins má fylgjast með stöðu umsóknar og nýtingu. Þar má einnig finna kvittun/staðfestingu á að umsókn hafi verið send, ásamt skilaboðum/athugasemdum umsækjanda og RSK.
• Í netbanka sést greiðslusaga lána.
• Í Arion appi sést hvort greiðslur eru virkar og hve mikið hefur verið greitt.
• Á lífeyrisyfirlitum á arionbanki.is/minarsidur sjást allar útgreiðslur og hreyfingar.

Á vefsíðu skattsins er að finna hinar ýmsu upplýsingar um úrræðin s.s. nýtingu séreignarsparnaðar | Skatturinn - skattar og gjöld

Já, það er á þína ábyrgð að tryggja RSK réttar upplýsingar á hverjum tíma og bregðast við athugasemdum RSK, ef við á. Ef þú ert í vafa, skaltu yfirfara upplýsingar þínar á skattur.is v. úrræðis fyrstu íbúðar/á leidretting.is v. almenna úrræðisins - áður en upplýsinga er leitað hjá RSK.

• Nýr launagreiðandi. Ef þú skiptir um vinnu, þarftu að tilkynna vörsluaðila/sjóði um nýjan launagreiðanda. Gert í Arion appinu. Þá mun sjóðurinn senda lífeyrissamning þinn á nýja launagreiðandann svo hann geti hafið greiðslur. Ekki þarf að uppfæra umsókn á skattur.is eða á leidretting.is
• Nafn sjóðs/vörsluaðila. Skrá nafn nýja sjóðsins ef þú greiðir nú viðbótarsparnað í annan sjóð en áður. Nafnið ætti að sjást á launaseðli/samningi/lífeyrisyfirliti/Arion appi.
• Nafn sjóðs/vörsluaðila. Sjóðurinn sem þú sóttir um í er ekki með viðbótarsparnað eða tilgreinda séreign heldur bundna eða frjálsa séreign skyldusparnaðar. Skrá þarf nafn rétta sjóðsins í umsóknina, eigir þú í öðrum sjóði. 
• Lánanúmer/lánasamningur. Við kaup og endurfjármögnun. Bæta nr. við lánalista, ef við á. Senda afrit af lánasamningi með umsókn. Sést í netbanka, Arion appi og á lánaskjölum. Umsækjandi bætir lánanúmeri við lánalista umsóknar hafi lán ekki þegar verið skráð á skattframtali.
• Endurnýjun umsóknar. Sækja um/staðfesta framlengingu í almenna úrræðinu á leidretting.is, ef við á. Óska þarf eftir framlengingu á leidretting.is í síðasta lagi 30. september til að ráðstöfun falli ekki niður.
• Heimild ársins fullnýtt: Reglulegar greiðslur inn á lán munu hefjast aftur á nýju almanaksári, að öðru óbreyttu. En oft ekki fyrr en í mars því eindagi janúariðgjalda er í lok febrúar.  
• Reikningsnúmer þitt. Vegna húsnæðissparnaðar. 
• Skráningarnúmer íbúðar/fastanúmer nýbyggingar. Sést í íbúðaskrá þjóðskrár á skra.is og á kaupsamningi.
• Hjúskaparstaða. Skrá þarf breytta hjúskaparstöðu. Hefur m.a. áhrif á samsköttun. Bæta við nafni samskattaðs einstaklings, ef við á.
  

Því fyrr sem þú byrjar að greiða í viðbótarsparnað (frá 01.07.2014) því meiri húsnæðissparnað áttu kost á að nýta þér þegar kemur að íbúðakaupum. Vegna skattfrelsis og mótframlags launagreiðanda er þetta ein hagkvæmasta leiðin til íbúðakaupa og til að greiða lán hraðar niður.

í Arion appinu getur þú gert samning og tilkynnt um nýjan launagreiðanda ef þú skiptir um vinnu. Þá mun sjóðurinn senda lífeyrissamning þinn á nýja launagreiðandann svo hann geti hafið greiðslur. Annars hættir sparnaður að safnast upp.

Frá janúar 2023 er heimilt að nýta tilgreinda séreign skattfrjálst í úrræði fyrstu íbúðar, sjá nánar hér: NÝTT 2023! Ég hef ekki átt íbúð í 5 ár, get ég nýtt mér úrræði fyrstu íbúðar? og í sérreglum úrræðanna. 

Nánar um tilgreinda séreign hér.

Séreignarsparnaður er samheiti yfir viðbótar(lífeyris)sparnað, tilgreinda séreign, bundna séreign og frjálsa séreign vegna skyldusparnaðar. Einnig erfðaséreign.

• Almenna úrræðið: nýta má viðbótarsparnað eingöngu.
• Úrræði fyrstu íbúðar: nýta má viðbótarsparnað og/eða tilgreinda séreign. Tilgreinda séreign má þó fyrst nýta vegna tímabilsins janúar 2023.

Nei, hjá Frjálsa gerum við þetta sjálfkrafa, ef þú hefur virka umsókn um úrræði fyrstu íbúðar og tilgreinir Frjálsa sem sjóð þegar þú sækir um inn á skattur.is, þá könnum við hvort rými sé til staðar fyrir greiðslu tilgreindrar séreignar inn á lán.